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2018昌平“闷声”上位 五年来首次跃升双料冠军

作者:admin 来源:未知 浏览: 【 】 发布时间:2019-08-20 评论数:

  2018年的北京楼市,限竞房独领风骚。虽然成交量不足全年的1/5,不可否认的是

  但从新房成交排榜来看,去年话题颇多的丰台、海淀并没有名列前茅,反而是比较“闷”的昌平,夺得成交金额、成交套数的双料冠军,这也是昌平近五年(2014-2018)来首次夺冠。

  据网易房产数据中心统计,截止到2018年12月28日,昌平新房网上签约3616套,成交面积53.19万平方米,成交总金额269.67亿元,成交均价为50701元/平。

  第一,昌平有条不紊地拍地、推盘、去化、再拍地,没有出现其他区域中青黄不接或同类产品扎堆的情况。2017年昌平成交2684套房源仅次于远郊密云,已有了夺冠的苗头。

  第二,有足够的客群来消化这批房源,他们不仅仅来自昌平本地,还有相邻的海淀(尤其是北部)、朝阳(望京、北苑)等部分区域。

  而海淀与朝阳供应有限,且价位偏高(2018年两区成交均价7万+,昌平5万),这批群体就会沿着相邻的北清路、地铁13号线号线外溢到这里。

  严肃君采访了昌平几个有代表性的楼盘相关人员,并与置业群中购买昌平项目的一些群友进行了交流。从这些样本中,推演出昌平购房者人群的大体画像。

  区域:昌平(回龙观、天通苑/北七家、沙河)、海淀(上地、中关村)、朝阳(望京、北苑、孙河)。

  区域地缘性非常明显。多数楼盘最初的宣传范围也集中在了当地,能与昌平平分秋色的也只有海淀(北部)了。有趣的是,选择置业昌平的购房者中,有相当部分人群在海淀工作。

  职业:互联网工作者公认占比最高。该人群常在网上查询消息,在一些特定知识上了解的甚至比置业顾问还多,会把认可的项目介绍给和周边的人。

  沙河的中海丽春湖墅因其位置和产品环境,比较受高教园区教职人员的欢迎;南邵的泰禾·昌平拾景园虽然位于六环以外,但产品千万级别,锁定的是高净值人群(金融、互联网高层等)。

  即使同为“年轻”一档,因产品和定位,也会有细微差别。和悦华玺的可变空间吸引了更年轻化的群体,年龄25-30岁的无孩家庭多一些;中海丽春湖墅年轻群体则更偏向于30-35岁,这和项目辐射的职业群体有很大的关系。

  交通路线分布清晰。如万科翡翠公园的购房者中,工作圈密集分布在北清路沿线;中海丽春湖墅的购房者则是沿着京新高速、京藏高速南北延伸。国风美唐、公园悦府、领秀慧谷,则比较吸引相邻地铁13号线号线、昌平线的沿线工作人群。

  对比2017年的昌平新房成交金额TOP10,2018年排行榜中的京投发展·公园悦府、华润理想国(纯新盘)、领秀慧谷为新进楼盘。

  1.泰禾·昌平拾景园首期在2017年9月底开盘,后续发挥稳定。网签的353套房源中,洋房220套,别墅133套,洋房成交功不可没。

  除了本身产品受肯定外,这也得益于入市节点早,避开了限竞房的风头,项目方认为昌平本地人的购买力才是取得现在成绩的关键点。另外严肃君探访到,洋房早已售罄,目前有3套左右的清退房源,138㎡-140㎡的四居,总价710万-800多万不等,精装修,2020年初交房。

  2.严肃君曾在2018年昌平上半年成交报告中预测过,回龙观成交榜上有名主要依靠公园悦府,毕竟领秀慧谷、首开国风美唐早在2018年初就是尾房在售,后续也不会有房源。

  但公园悦府后续仍有房源待入市,在去年11月时,11号楼开始排卡,推87㎡、113㎡、136㎡户型,预计均价6万左右。

  3.作为区域网红盘,万科翡翠公园在北七家一直有着标杆性意义。当年洋房入门一票难求,打开了声势。如今社区建设已经逐渐完善,环境有目共睹。再加上黄城根小学加持,这个成绩不足为奇。

  项目洋房产品2016年售卖,2017年基本售罄。而临近的华润理想国、和悦华玺刚需产品则在2018年中下旬才入市,这时候的翡翠公园已经开始主打千万级别的叠拼了。不得不感叹万科不同产品推盘节点踩得好啊。

  4.2017年1月下旬,丽春湖院子拿下最后一个预售证,预批了134套房源,在当年便以278套成交套数、47.28亿成交金额位列区域榜首。在这之后项目顺销,因此2018年跌落到第8名“情有可原”,截至目前项目在售也接近尾声。

  2018年昌平区共有5个纯新盘入市,其中前三位都是限竞房,且华润理想国在整个昌平区域中排名第四。

  1.之前华润理想国开盘不久,严肃君就在一天内看完了这三个限竞房项目。【昌平限竞房|那些你们交钱时才知道的事儿,我先去考察了】

  ①华润理想国是三个限竞房中入市最早的,抢得先机。华润品牌的市场认可度很高,品牌加持。另外,项目的“自选装修套餐”对很多人来说也是加分项;

  ②作为中海产品,丽春湖墅的户型一直是限竞房中的佼佼者,社区环境也值得称赞,但1265套的大体量需要消化一段时间;

  ③和悦华玺户型内仅1个承重墙,多变的空间比较吸引年轻群体,之前有带阁楼的顶层一居,被一抢而空。

  2.和泰禾·昌平拾景园同属于南邵板块的纯新盘招商·都会中心,2018年仅网签72套房源,成交金额3.21亿元,实际区域排到了20名。

  这期间,区域三大限竞房宣传紧密多样,虽然招商地块执行70/90政策,但和限竞房产品重合度高。且招商·都会中心属于六环外,从位置上来讲,前者更容易吸纳海淀、朝阳的购房者。

  3.虽然融尚未来是北七家2018年唯一商品房纯新盘,面临的问题却和2017年去化率仅18%的东方蓝海中心、1%的未来公元一样——开发商市场认可度不够、价格优势不突出、产品亮点不大,更何况购房者选择更多了。当然,东方蓝海中心与未来公元2018年去化依旧不理想。

  1.华润理想国与和悦华玺也是在2017年拿下的地块,它俩已经开始交成绩单了,但金隅地块在2018年12月28日才发出施工招标公告,www.80278.com,开盘看来还要再等一段时间。

  如此拖延,虽然不知道内部具体原因,但该地块溢价率高达44%,如何在迎合市场的同时又尽可能的争取利润,确实需要时间来规划。

  ①“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入,住宅地块执行“7090”政策;

  ②该宗地块的项目须符合北京市昌平区的产业发展方向,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年,期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续;

  ③地上建筑规模中的41181.6平方米暂按居住用途标准收取政府土地出让收益,剩余地上建筑规模暂按商业、办公用途统一标准收取政府土地出让收益。

  3.未来科学城+城建+金茂的地块由三部分组成,其中C-18地块不受70/90政策限制,均价54187元/平,另外两个地块受限于70/90政策,均价51478/平,低于目前在售新房。

  4.作为2018年的土拍收官之作,CP00-1600-0015地块被首开+华润+建工以69亿元竞得。建设用地面积约12.17万平方米,其中3.8万平方米被用于B4综合性商业金融服务用地,建筑控制规模11.4万平方米,其余用于住房建设。

  如此看来,北七家和未来科学城在昌平2019年成交排名中依旧承担了很大的戏份。两者之间,严肃君更看好未来科学城。

  一起来回顾下《未来科学城到底有没有未来?》,关于昌平的未来,你有哪些想说的,欢迎在评论区留言互动~

  更多干货,详见网易房产出品的数据报告(数据截止到2018年12月28日)。

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